양도소득세 계산방법 알아보자

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2017. 8. 4. 00:25

양도소득세 계산방법 알아보자

최근 새롭게 분양되고 있는 곳이 늘어나면서 부동산거래 즉, 토지, 건물, 분양권 등의 거래를 하시는 분들이 많이 있으실 텐데요. 거래가 끝남과 동시에 소득이나 양도시에 발생한 차익에 대한 신고는 필수입니다. 이 과정에서 국가는 우리에게 양도소득세라는 걸 납부 하라고 하게 되는 것이죠.

개념정리를 한 번 해드리겠습니다. 양도득세란? 토지나 건물 등의 고정 자산의 영업권 혹은 이용권, 회원등 등 재산의 소유권 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과해야하는 조세를 말합니다. 즉, 시세차액만큼 부과되는 세금을 양도소득세라고 이해하시면 되겠습니다.

대물 변제나 경매, 매도, 교환 등은 양도에 해당하지만 양도 담보, 소유권 환원, 환지 처분 등은 해당하지 않습니다. 자신의 거래가 어떤 유형에 속하는지 꼭 확인이 필요하겠습니다.

양도소득세는 거래 때 발생한 양도 차익 금액에 따라 납부해야하는 금액이 틀려집니다. 예를들면 2014년도에 구매한 아파트를 2017년도에 판매하려고 했을 때 14~17년 동안 시세가 1,000만원이 올랐다면 1,000만원에 세율을 적용시켜 계산된 세금을 납부해야 합니다.

또한 보유기간과 매매 금액에 따라 세율이 달라지므로 조건을 하나하나 따져보셔야 하며, 상속과 관련된 부동산 거래도 소득세를 납부해야하는 등 조세에 관련된 내용이 굉장히 까다롭습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 양도소득세 계산방법에 대해 아주 상세하게 알려드릴려고 합니다.

국세청 홈택스 공식 홈페이지 접속

네이버에 국세청홈택스를 검색해서 공식 홈페이지로 접속합니다.

국세청 홈택스가 어떤 사이트인지 궁금하신분들이 계실수도 있는데요. 2015년부터 현금영수증, e세로, 기존 홈택스 등 8개의 국세청 인터넷 서비스가 하나로 통합되어 운영되고 있는 사이트입니다. 조세관련된 업무를 모두 맡아서 한다고 볼 수 있으며, 신뢰가 있는 사이트니 안심하고 이용하셔도 되겠습니다.

로그인 (공인인증서 추천)

메인 홈페이지가 뜨면 로그인 버튼을 눌러 로그인을 해줍니다. 사실 비로그인으로도 업무를 보실 순 있지만 업무 종류에 제약이 따르므로 로그인을 해두시면 편하게 업무를 보실 수 있습니다.

로그인버튼을 누르게 되면 아래와 같이 회원 로그인(공인인증서), 비회원 로그인, 아이디 로그인 총 3가지의 방법이 제시됩니다. 가장 좋은 방법은 공인인증서로 한번 로그인을 하면 업무를 다 보실때까지 다른 인증절차는 더 이상 나오지 않으므로 공인인증서 로그인을 가장 추천합니다.

공인인증서로 로그인을 하시기 위해서는 먼저 등록이 필요합니다. 공인인증서가 있는 USB나 PC에 저장하셨다면 저장 위치 등 인증서를 준비하셔야겠죠? 없으신분들은 은행홈페이지에서 받을 수 있는데 위 사진의 빨간박스 안에 공인인증서 등록 버튼을 누르게되면 관련사이트로 연결시켜준답니다.

등록이 완료됐다면 아래와 같이 인증서 선택창이 뜨는데요. 저장매체를 선택하고 인증서 비밀번호를 입력하면 로그인이 됩니다.

모의계산

로그인 과정이 모두 끝나면 다시 메인 홈페이지가 뜨는데 우측 상단에 위치한 모의계산이 바로 오늘 양도소득세를 계산해주기 위한 도구로 쓰일 가장 중요한 포인트입니다. 꾹! 눌러줍니다.

참고로 모의계산을 누르셔도되고 메인홈페이지 중앙 아래쪽에 '양도소득세 종합안내'를 클릭하시고 '미리 계산해보는 양도소득세'를 클릭하셔도 같은 화면으로 넘어갑니다.

그리고나면 아래와 같은 화면이 뜨실텐데요. 양도소득세, 증여세, 양도소득세 비과세·감면 확인, 연말정산, 근로장려금 등 세무처리에 도움을 주기 위해 제공되는 모의계산 서비스가 굉장히 많습니다. 보통 연1회는 사용하는것들이네요. 양도소득세 자동계산을 클릭해줍니다.

아래와 같은 공지사항 창이 하나 뜰텐데요. 잘 읽어보시길 바랍니다. 양도소득세 자동계산 서비스는 세액계산만 제공할뿐 전자신고가 이루어지는건 아니라고 하네요.

1개 부동산 양도인 경우

부도상 양도가 1개인 경우 로그인없이 비회원으로도 모의계산이 가능합니다. 하지만 나머지 업무를 봐야하는 경우 공인인증서가 필요하다는 점 알고계시구요. 양도가액과 취득가액에 대한 정보를 알고 있는 경우와 그렇지 않은 경우 두 가지 상황 모두 모의계산이 가능하네요.

우선 양도가액과 취득가액을 알고 있으며,1개 부동산 양도인 경우를 한번 보여드리겠습니다. 우측에 노란색 박스로 된 계산하기를 클릭합니다.

아래와 같이 정보를 입력하는 창이 뜨는데요. 기본사항에 양도일자와 부동산을 산 날로 잔금을 지급한 취득일자는 필수 입력사항입니다. 밑에 양도물건 종류로는 토지와 주택이 있으며 이외 다른 종류의 양도물건은 기타로 체크해두시면 되겠습니다.

기본적으로 양도가액과 취득가액을 모두 알고 있는 경우를 택했기 때문에 기본사항외에 거래금액도 입력 필수사항이라고 명시해놨습니다. 예를 들어 1억에 매입했던 매물이 가격이 올라 양도할 땐 10억이 되었다고 가정해 봅시다. 양도가액란에는 100,000,000을 입력하고 취득가액은 실제로 매입했던 금액을 적으시면 되겠습니다. 혹시나 이해 못하신 분들을 위해 실제 금액을 넣고 계산을 해보겠습니다.

예를 들어 양도가액은 120,000,000으로 1억 2천입니다. 그 다음 취득가액을 입력해야하는데 바로 총 금액을 입력할 순 없으므로 우측편에 조회버튼을 눌러줍니다.

그럼 아래 그림처럼 매입가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 취득중개수수료, 기타비용이라는 6가지 항목이 나옵니다. 실제로 각 항목마다 빠져나갔던 금액을 채워넣습니다.

또한 양도소득기본공제라는게 있습니다. 1인당 연간 250만원을 한도로 정해놨는데요. 자세한 규정은 아래와 같습니다.

<양도소득 기본공제 짚고 넘어가기>

양도소득을 국내와 국외자산으로 구분하여 인별, 자산별로 연간 총 250만원을 공제해준다는 의미인데요. 국내와 국외가 조건이 같습니다.

다시 본론으로 돌아와서 저는 목록을 다 채워 넣으니 취득가액이 101,610,000원이 나왔습니다. 물론 따라하시는 여러분들은 저와 다른 상황이니 금액도 다르게 나오셔야겠죠? (같게 나올수도있겠지만...로또 확률)

다 입력하셨다면 하단에 세액 계산하기 버튼을 클릭해줍니다. 조금만 기다리면 모의계산기가 자동으로 계산해줍니다. 아래에서 확인하시죠.

양도소득세 간편 계산이라는 창이 뜹니다. 소재지와 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 등 여러 항목들이 한꺼번에 계산되어 보기쉽게 정리해주는데요. 비고란에 보시면 해당 항목이 어떻게해서 나오게 됐는지 정확하게 나와있습니다. 예를들어 양도차익의 경우 양도가액(120,000,000) - 취득가액(101,610,000) - 필요경비(0)를 계산한 금액이 나오게 됩니다.

10번 항목을 잠깐 살펴보겠습니다. 세율이 15%라고 명시되어 있는데요. 무조건 15%가 되는건 아닙니다. 6, 15, 24, 35% 등 조건에 따라 차등적용 되는데요. 세율이 적용되는 원리는 아래와 같습니다.

<세율 짚고 넘어가기>

과세표준이 1,200만 원 이하인 경우 세율 6%가 적용되며, 1,200 ~ 4,600만 원은 15%, 4,600만 원 ~ 8,800만 원은 24%인 것 처럼 과세표준과 또 보유기간에 따라 다르다는 것을 알 수 있습니다.

다음으로 6번 항목인 장기보유특별공제에 대해서 살펴보겠습니다.

<장기보유 특별공제 짚고 넘어가기>

토지 및 건물 그리고 입주권의 보유기간에 따른 공제율은 위와 같습니다. 1세대 1주택인 경우 3년이상이 되면 24%의 공제혜택을 받을 수 있으며 3년부터는 1년 이상이 될 때마다 무려 8%씩 추가 공제가 이루어진다고합니다. 그 외에 1세대 1주택 외의 항목은 위 사진의 공제율을 참조하시기 바랍니다.

마지막으로 5번항목인 양도차익에 대해 살펴보겠습니다.

<양도차익 짚고 넘어가기>